Це реальна справа з моєї адвокатської практики. Імена, адреси і точні дати змінено / узагальнено для збереження адвокатської таємниці. Юридична суть, хронологія типу подій і стратегія захисту — повністю автентичні.

Кейс ілюструє чому повноцінна перевірка перед купівлею критично важлива — і як правильно побудована позиція захисту може врятувати майно навіть тоді, коли позов вже подано.

Передісторія угоди

Клієнт придбав новозбудовані житлові будинки (таунхауси) у приміській зоні Київщини. Угода виглядала чисто:

Продавець володів будинками декілька років, мав усі правовстановлюючі документи
Угода оформлена приватним нотаріусом з усіма необхідними перевірками реєстрів
Будинки — нової забудови, з оформленим правом власності в Державному реєстрі речових прав
Земельна ділянка під будинками — у власності продавця, без обтяжень

Після оформлення угоди клієнт став власником. Все виглядало як стандартна успішна купівля.

Що пішло не так

Через декілька місяців після угоди клієнт отримав позовну заяву. Позов подала літня жінка, яка стверджувала:

Будинки збудовані на землі, яка колись належала їй (за спадщиною з 1940-х років)
Земельну ділянку вона нібито «не передавала добровільно»
Вимагає витребувати будинки і скасувати державну реєстрацію права власності клієнта

Якби суд задовольнив позов — клієнт втратив би два будинки, в які вже інвестував значні кошти.

Що показало розслідування

Коли я підняв повну історію земельної ділянки, виявилось:

Рік	Подія
1940-і	На ділянці стояв будинок, що належав родині позивачки
~2009	Позивачка сама подарувала земельну ділянку іншій особі (договір дарування у нотаріальній формі)
~2009	Будинок 1940-х років був знесений за рішенням виконавчого комітету (ініційованим самою позивачкою)
~2014	Перший набувач продав ділянку трьом співвласникам
~2015–2018	Внутрішній перерозподіл часток + поділ ділянки на дві менші
~2019	На двох ділянках побудовані нові житлові будинки (таунхауси)
~2021	Будинки продані ще одному власнику
~2023	Цей власник продав будинки моєму клієнту
Через декілька місяців після купівлі	Позов від позивачки з вимогою повернути будинки

Тобто між добровільним даруванням ділянки позивачкою (2009) і позовом проти мого клієнта (2023) пройшло близько 14 років, і за цей час ділянку 4 рази переоформили, поділили, забудували.

Стратегія захисту

Я побудував позицію на трьох ключових напрямках:

1. Статус добросовісного набувача (ст. 388 ЦК)

Клієнт придбав майно:
– За ринковою ціною
– На підставі нотаріально посвідченого договору
– З перевіркою всіх реєстрів на момент угоди
– У продавця, право власності якого було належним чином зареєстроване

Згідно зі ст. 388 ЦК, від добросовісного набувача можна витребувати майно лише у вкрай обмежених випадках (вкрадене, втрачене), і не можна — якщо власник сам добровільно вибув із володіння. У нашому випадку позивачка сама подарувала ділянку — отже, вибула з володіння за власною волею.

2. Відсутність права власності у позивачки на момент позову

На момент подання позову (2023) позивачка вже 14 років не була ні власником землі, ні власником будинку:
– Землю подарувала у 2009
– Будинок (її колишній, 1940-х років) був знесений ще у 2009 — за документами виконкому, які ініціювала сама позивачка

Будівлі, які вона намагалась витребувати, — це не її будинок, а нові об’єкти, побудовані третіми особами у 2019 році на ділянці, яка їй вже не належала.

3. Договір дарування 2009 року не оскаржувався

Позивачка не оскаржувала договір дарування 2009 року. Вона не подавала позов про визнання його недійсним. Тобто юридично цей договір є дійсним і обов’язковим для всіх, включаючи саму позивачку. Без визнання дарування недійсним — підстав для витребування подальших переходів власності немає.

Результат

✅ Перша інстанція (районний суд Київської області) — у позові відмовлено
✅ Апеляційна інстанція (Київський апеляційний суд) — апеляційну скаргу позивачки відхилено, рішення першої інстанції залишено без змін
✅ Касаційна інстанція (Верховний Суд) — касаційну скаргу позивачки відхилено

Клієнт зберіг власність на обидва будинки. Загальний термін судових проваджень — близько двох років.

5 висновків для покупця нерухомості

1. Перевіряйте «глибину» історії об’єкта, а не лише останнього продавця

Якби ми не підняли документи про дарування 2009 року і знесення будинку — захист був би значно слабшим. Покупець, який обмежується перевіркою «попереднього власника та правовстановлюючого документа», ризикує.

2. Чим довший «ланцюжок» переходів — тим важливіша юридична перевірка

У цьому кейсі ділянка пройшла через 6 переходів власності за 14 років. Кожен такий перехід — потенційна точка вразливості. Тільки повна перевірка історії виявляє, де можуть з’явитись «приховані» претенденти.

3. Добросовісність набувача — найсильніша лінія захисту, але її треба «заробити»

Стаття 388 ЦК захищає лише того, хто справді діяв добросовісно: перевірив реєстри, заплатив ринкову ціну, оформив у нотаріуса, не знав і не міг знати про претензії третіх осіб. Якщо ви купуєте «нашвидкоруч», за зниженою ціною, без перевірок — статус добросовісного набувача суд може не визнати, і захищатись буде нічим.

4. Старі дарування і знесені будівлі — окремий ризик

У кейсі ключову роль зіграло те, що будинок-предмет позову був юридично знесений ще у 2009 році, тобто його просто не існувало на момент подання позову. Якщо в історії об’єкта є знесення / реконструкції / поділи — обов’язково підняти ці документи.

5. Один позов — не вирок

Навіть коли позов вже поданий, у 7 з 10 справ (за моєю практикою) грамотний захист дає позитивний результат для добросовісного покупця. Але вартість захисту в суді в рази вища, ніж вартість попередньої перевірки. Краще запобігти, ніж судитись.

🎯 Висновок з кейсу: ціна юридичної перевірки на старті — від 12 000 грн (~$300). Ціна судового захисту в трьох інстанціях — від 100 000 грн і два роки нервів. Економія на перевірці — найдорожча економія в житті покупця нерухомості.

Як уникнути такої ситуації

Перед купівлею квартири чи будинку — пройдіть 12-пунктний чек-ліст перевірки:

➡️ Купівля квартири у Києві 2026: чек-ліст перевірки від адвоката

Потрібен супровід угоди з нерухомістю?

📞 Адвокат Віталій Панов — 18 років практики у супроводі угод з нерухомістю в Києві.

Телефон: +38 050 256 9880
Email: vitalii_panov@vsp-group.legal
Telegram: @panov_law
Робочі години: Пн–Пт, 09:00–18:00
Локація: м. Київ + онлайн по всій Україні та з-за кордону

Перша консультація — обговоримо вашу ситуацію, оцінимо ризики, запропонуємо план дій.

📋 Цей матеріал має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Кожна справа унікальна — для оцінки вашої ситуації зверніться до адвоката.