ВСП ГРУПАдвокатське об'єднання
+38 050 256 9880Консультація
Головна/Практики/Нерухомість і земля
Практика 01

Супровід угод з нерухомістю у Києві — адвокат

Супровід угоди з нерухомістю від першого документа до запису в реєстрі: перевіряю об'єкт і продавця, готую договір, супроводжую розрахунки та реєстрацію права. Для покупців, продавців і власників землі у Києві та області.

18 років практики з нерухомістю та землеюОнлайн по всій Україні та з-за кордонуВартість фіксується в договорі до початку роботи
Про практику

З чим до мене звертаються

До мене звертаються покупці квартир, будинків і комерційних приміщень, яким потрібна перевірка квартири перед купівлею або повний супровід купівлі нерухомості. Звертаються продавці, які хочуть закрити угоду без претензій згодом. Звертаються власники земельних ділянок, орендарі, фермерські господарства і забудовники, коли виникає спір про межі, оренду або право на землю під будівлею. Часто клієнт приходить, коли нотаріус уже призначив дату, а сумніви щодо об'єкта залишилися.

Типові ситуації: об'єкт кілька разів змінював власника за короткий час; продавець діє за довіреністю; у квартирі зареєстрована дитина; в історії є дарування, спадщина або рішення суду; на ділянці стоїть будівля без документів; договір оренди землі підписаний, але не зареєстрований. Окрема категорія — коли позов уже подано: витребування майна, розірвання договору довічного утримання, позов прокурора щодо землі. У кожному випадку я спершу з'ясовую факти за реєстрами, потім даю письмову оцінку ризиків.

Що отримує клієнт. До угоди — правовий аудит із переліком ризиків і рекомендацією: укладати, укладати з умовами або відмовитися. На угоді — договір з порядком розрахунків, гарантіями продавця й наслідками виявлення прихованих обтяжень, супровід у нотаріуса і контроль запису в Державному реєстрі речових прав. У спорі — позицію, побудовану на документах, і представництво в суді всіх інстанцій. Юридичний супровід угод з нерухомістю означає: за перевірку відповідає адвокат, а не покупець.

Потрібна консультація?

Опишіть ситуацію — я оціню перспективи й запропоную план дій.

Записатися+38 050 256 9880
ФорматОнлайн / Київ
КонфіденційністьГарантована
Досвід18 років
Що входить

Послуги адвоката з нерухомості та землі

01

Перевірка об'єкта і продавця перед угодою

Правовий аудит: підстава набуття права продавцем і весь ланцюжок попередніх переходів, обтяження, арешти, іпотеки, заборони відчуження, судові справи, зареєстровані особи, технічна документація. Окремо — дієздатність продавця, шлюб і згода другого з подружжя, повноваження представника. Результат — письмовий висновок. Основа методу — мій чек-ліст із 12 пунктів для покупця квартири.

02

Супровід угоди «під ключ»

Структурування угоди, договір купівлі-продажу, дарування, міни або попередній договір із задатком, узгодження умов з іншою стороною, супровід підписання у нотаріуса, контроль розрахунків і реєстрації переходу права. Форма договору — за ст. 657 ЦК: нотаріальне посвідчення і державна реєстрація. Ви отримуєте об'єкт із чистим записом у реєстрі.

03

Договори оренди та комерційна нерухомість

Оренда офісів, складів, торгових приміщень і земельних ділянок. Прописую те, чого в типових шаблонах немає: строк і порядок продовження, підстави дострокового розірвання, розподіл витрат на ремонт, долю поліпшень орендаря, поведінку сторін при зміні власника. Для землі — обов'язкова реєстрація права оренди, без якої право не виникає (ст. 125 ЗК).

04

Земля під будівлею та земельні спори

Перевірка правового титулу на ділянку під будівлею перед купівлею, оформлення переходу права оренди, спори про межі й цільове призначення, вимоги про безпідставно збережені кошти за користування землею, позови прокурора про повернення ділянок. Працюю за ст. 120, 125 ЗК і практикою Верховного Суду щодо переходу прав на землю.

05

Захист добросовісного набувача

Якщо після купівлі надійшов позов про витребування майна або скасування реєстрації — будую захист за ст. 388 ЦК: оплатність набуття, перевірка реєстрів на момент угоди, добровільність вибуття майна від попереднього власника, позовна давність. Готую відзив, збираю докази добросовісності, представляю у першій, апеляційній та касаційній інстанціях.

06

Самочинне будівництво і реєстрація прав

Легалізація об'єктів, збудованих без дозволу або з порушеннями, введення в експлуатацію, виправлення технічних помилок у реєстрі, оскарження зупинення чи відмови в державній реєстрації. Кажу чесно: запис у реєстрі не легалізує самобуд (ст. 376 ЦК), тому шлях залежить від того, кому належить ділянка.

Як ми працюємо

Чотири кроки до вирішення

01

Консультація

Розбираємо вашу ситуацію та визначаємо реальні перспективи.

02

Стратегія

Готую план дій, документи та прораховую ризики кожного сценарію.

03

Дії

Переговори, медіація або представництво у суді — залежно від справи.

04

Результат

Доводимо справу до рішення та супроводжуємо його виконання.

Детально

Як я супроводжую угоду з нерухомістю у Києві

Крок 1. Правовий аудит об'єкта: що саме перевіряю

Аудит займає від трьох до семи робочих днів залежно від історії об'єкта. Я замовляю витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, піднімаю всі попередні правочини, перевіряю реєстр судових рішень за участю продавця та попередніх власників, реєстр боржників, реєстр обтяжень і реєстр довіреностей. Для квартири — технічний паспорт, зареєстрованих осіб, зокрема дітей, борги за комунальні послуги. Для землі — цільове призначення, межі за кадастром, обмеження у використанні, зареєстровані права оренди. Найнебезпечніші ознаки: кілька переходів права за рік-два, ціна помітно нижча за ринкову, продавець діє за довіреністю і поспішає. Результат — письмовий висновок із трьома варіантами: укладати, укладати за умов або відмовитися.

Крок 2. Договір і розрахунки

Договір купівлі-продажу нерухомості посвідчується нотаріально, а право переходить з моменту державної реєстрації (ст. 657 ЦК, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Нотаріус перевіряє обмежене коло питань у межах ЗУ «Про нотаріат»: особу, дієздатність, наявність заборон. Історію об'єкта, ризики третіх осіб і економіку угоди він не оцінює. Тому в договір я вношу гарантії продавця щодо відсутності прав третіх осіб, порядок розрахунків із прив'язкою до реєстрації, наслідки виявлення прихованих обтяжень, строк звільнення житла і зняття мешканців з реєстрації. Якщо є задаток — окремо фіксую, за яких умов він повертається. Якщо продавець у шлюбі — беру нотаріальну згоду другого з подружжя (ст. 65 СК). Розрахунки супроводжую особисто.

Крок 3. Реєстрація і контроль результату

Реєстрація — етап, на якому спливають усі попередні недоліки: розбіжності в даних реєстрів, помилки у площах, заборони, накладені після посвідчення. Частину проблем вирішує виправлення технічної помилки, частину — тільки суд. Зупинення або відмову в реєстрації можна оскаржити до Мін'юсту або до суду, і тут важливий строк. Після внесення запису я перевіряю витяг: власник, підстава, площа, адреса, відсутність обтяжень. Для покупця будівлі окремо перевіряю, чи перейшло право на землю: за ст. 120 ЗК права на ділянку переходять разом із будівлею, але право оренди у продавця мало бути зареєстроване, інакше переходити нічому. Клієнт отримує пакет документів і пам'ятку, що зберігати для захисту добросовісності.

Детально

Спори про нерухомість і землю: як будую захист

Позов про витребування майна у покупця

Найчастіший сценарій: через місяці або роки після купівлі надходить позов від колишнього власника, спадкоємця або кредитора. Закон захищає добросовісного набувача, але не безумовно. За ст. 388 ЦК майно можна витребувати, якщо воно вибуло з володіння власника поза його волею — викрадене, загублене, переоформлене за підробленою довіреністю. Якщо власник сам підписав договір, витребувати майно у добросовісного оплатного набувача не можна. Майно, продане на виконавчих торгах, від добросовісного набувача не витребовується (ч. 2 ст. 388 ЦК). Добросовісність презюмується — доводити протилежне має позивач. Моя робота — показати суду ланцюжок переходів, ринкову ціну, витяги на момент угоди і, за потреби, заявити про сплив позовної давності.

Земельні спори: оренда, межі, позови прокурора

Земельні спори мають свою логіку. Право оренди виникає лише з моменту державної реєстрації (ст. 125 ЗК), тому підписаний, але незареєстрований договір права не створює — і до покупця будівлі не переходить. Це позиція Верховного Суду у справі № 913/169/18. У спорах з прокурором про повернення ділянок ключове — позовна давність: три роки за ст. 257 ЦК, перебіг від дня, коли держава могла дізнатися про порушення (ст. 261 ЦК), а це дата реєстрації права у відкритому реєстрі. Заяву про давність треба подати до ухвалення рішення першою інстанцією. Додатково перевіряю конфігурацію сторін і ефективність способу захисту: наказ, вичерпаний виконанням, скасовувати немає сенсу.

Довічне утримання, самочинне будівництво, реєстраційні спори

Договір довічного утримання (ст. 744–755 ЦК) укладається нотаріально, майно переходить набувачеві одразу, а розірвати договір можна тільки через суд за невиконання обов'язків. Тягар доказування — на відчужувачі. Тому набувачу я з першого дня раджу вести облік: чеки, квитанції, щоденник допомоги, свідки. Самочинне будівництво (ст. 376 ЦК) — це відсутність права на землю, відсутність дозволу або порушення норм; реєстрація права такий об'єкт не легалізує, і Верховний Суд у справі № 910/7133/25 це підтвердив. Легалізація можлива через приведення у відповідність і суд. Реєстраційні спори — оскарження відмов, скасування незаконних записів, виправлення помилок — веду в адміністративному або цивільному порядку залежно від суті.

Вартість

Скільки коштує супровід угоди з нерухомістю

Вартість супроводу угод з нерухомістю та земельних спорів станом на вересень 2026 року:

Остаточна вартість залежить від складності й обсягу роботи і фіксується в договорі до початку роботи.

Записатися на консультацію
Консультація адвоката (30 хв)
оцінка ситуації, ризики, план дій
2 500 грн
Правовий аудит об'єкта
продавець, реєстри, обтяження, історія переходів, письмовий висновок
від 15 000 грн
Супровід угоди «під ключ»
аудит, договір, нотаріус, розрахунки, реєстрація
від 21 000 грн
Аналіз договору (до 5 сторінок)
ризики та правки до кожного пункту
від 5 300 грн
Розробка договору
купівля-продаж, оренда, попередній договір, задаток
від 10 600 грн
Письмовий правовий висновок
земля під будівлею, самочинне будівництво, спірний об'єкт
від 8 000 грн
Позовна заява
або відзив на позов про витребування чи землю
від 15 900 грн
Спір про нерухомість або землю, перша інстанція
повне ведення справи, докази, засідання
від 42 000 грн
Участь у судовому засіданні
за кожне засідання при поетапній оплаті
6 000 грн
Апеляційна скарга
або відзив на апеляцію іншої сторони
від 26 500 грн
З практики

Кейси з практики нерухомості

Обставини знеособлені. Повний розбір кожної справи з посиланнями на норми і практику Верховного Суду — у статтях.

Добросовісний набувач відстояв два будинки у трьох інстанціях

Ситуація

Клієнт купив два новозбудовані таунхауси в передмісті Києва: продавець володів ними кілька років, нотаріус перевірив реєстри, земля без обтяжень. Через кілька місяців надійшов позов від літньої жінки: земля колись належала її родині, вибула нібито не добровільно, вимога — витребувати будинки і скасувати реєстрацію права клієнта.

Що зробив

Я підняв повну історію ділянки за 14 років: позивачка сама подарувала землю нотаріально у 2009 році, старий будинок знесено за її ж ініціативою, далі — шість переходів, поділ ділянки, нова забудова. Захист побудував на ст. 388 ЦК: добровільне вибуття майна, оплатне набуття за ринковою ціною, перевірені реєстри, неоскаржений договір дарування.

Результат

Районний суд у позові відмовив, Київський апеляційний суд і Верховний Суд залишили рішення без змін. Клієнт зберіг обидва будинки. Провадження тривало близько двох років — це ціна економії на повній перевірці історії об'єкта.

Детальніше у статті →

Набувач за договором довічного утримання виграв двічі

Ситуація

Клієнтка на початку 2000-х уклала з літньою знайомою договір довічного утримання: двокімнатна квартира у Києві в обмін на догляд, харчування, ліки, побутову допомогу. Через вісім-десять років відчужувачка подала позов про розірвання договору через нібито неналежний догляд. Через два роки після програшу — другий позов, уже зі звинуваченнями у грубому ставленні.

Що зробив

У першому спорі ми зібрали квитанції за комунальні послуги за всі роки, чеки на продукти й ліки, свідчення незалежних сусідів і лікарів. У другому — додали щоденник наданих послуг, розрахунок індексації грошової оцінки утримання і ринкову вартість фактичної допомоги за тарифами київських клінінгових компаній. Позиція: ст. 755 ЦК, тягар доказування на позивачеві.

Результат

Обидва рази районний суд Києва відмовив у позові, апеляційний суд залишив рішення без змін. Квартира залишилася у клієнтки. Головний урок для набувача: докази виконання договору збирають з першого дня, а не після отримання позову.

Детальніше у статті →

Фермерське господарство відстояло оренду землі проти прокурора

Ситуація

Прокурор через понад чотири роки після передачі ділянок в оренду вимагав скасувати накази органу земельних ресурсів, визнати договори оренди недійсними і повернути землю. Аргумент — держава дізналася про порушення лише під час перевірки. Господарство весь цей час обробляло поле і платило орендну плату. Перша інстанція позов задовольнила.

Що зробив

В апеляції захист стояв на трьох опорах: позовна давність спливла, бо перебіг починається з дати реєстрації права оренди у відкритому реєстрі (ст. 257, 261 ЦК), а звернення до суду неналежної юрисдикції давність не перервало; спору «держава проти держави» не існує (ВП ВС, справа № 922/1830/19); скасування вичерпаного виконанням наказу — неефективний спосіб захисту.

Результат

Апеляційний господарський суд скасував рішення першої інстанції і відмовив у позові повністю, стягнувши судовий збір на користь господарства. Ділянки залишилися в оренді. Витяг з реєстру з датою запису став головним доказом у справі.

Детальніше у статті →
Питання

Часті запитання

Потрібен супровід угоди з нерухомістю або є спір про землю?

Опишіть ситуацію телефоном або надішліть документи — я оціню ризики і запропоную план дій. Консультація 30 хвилин — 2 500 грн, онлайн або в офісі у Києві.

Записатися

Скільки коштує перевірка квартири перед купівлею у Києві?

Правовий аудит об'єкта — від 15 000 грн. Сюди входить перевірка продавця, витяги з Державного реєстру речових прав, обтяження, судові справи, історія переходів права, зареєстровані особи, технічна документація і письмовий висновок з рекомендацією. Строк — три-сім робочих днів. Для порівняння: спір про витребування квартири у трьох інстанціях триває близько двох років.

Чи потрібен адвокат, якщо угоду посвідчує нотаріус?

Закон не вимагає, але нотаріус і адвокат виконують різну роботу. Нотаріус за ЗУ «Про нотаріат» перевіряє особу, дієздатність, наявність заборон на день посвідчення і посвідчує договір. Історію об'єкта за роки, судові справи продавця, ризики третіх осіб, умови розрахунків і гарантії в договорі нотаріус не аналізує. Адвокат з нерухомості у Києві закриває саме цю частину і відповідає перед вами за договором.

Чи потрібна згода другого з подружжя на продаж квартири?

Так, якщо об'єкт є спільною сумісною власністю подружжя — придбаний у шлюбі за спільні кошти. Згода посвідчується нотаріально (ст. 65 СК). Її відсутність — типова підстава для оспорювання угоди колишнім чоловіком або дружиною. Якщо продавець розлучений, я перевіряю дату набуття права, дати шлюбу і розлучення, наявність шлюбного договору або рішення суду про поділ майна.

Що робити, якщо в квартирі зареєстровані сторонні особи або дитина?

Вирішувати до угоди, а не після. Дорослих мешканців продавець знімає з реєстрації до підписання, і це фіксується в договорі як умова розрахунку. Якщо зареєстрована дитина і квартира належить її батькам, для відчуження може знадобитися дозвіл органу опіки; без нього угода ризикована. Після переходу права зняття з реєстрації часто потребує судового рішення, тобто місяців очікування.

Чи безпечно купувати нерухомість за довіреністю?

Можна, але з подвійною перевіркою. Я перевіряю довіреність у Єдиному реєстрі довіреностей на чинність і відкликання, обсяг повноважень, чи жива й дієздатна особа, яка її видала, і зв'язуюся з власником напряму. Підроблені та відкликані довіреності — одна з поширених схем. Розрахунки структурую так, щоб гроші отримував саме власник або вони надходили на його рахунок.

Купив будівлю — чи перейшла до мене земля під нею?

Не автоматично. За ст. 120 ЗК права на ділянку переходять разом із будівлею, але лише ті, які реально існували у продавця. Право оренди виникає з моменту державної реєстрації (ст. 125 ЗК). Якщо договір оренди у продавця не зареєстрований, право не виникло, і переходити нічому. Наслідок — позов від громади про безпідставно збережені кошти за користування землею. Тому земельну складову перевіряю до угоди.

Реєстрація права власності легалізує самочинне будівництво?

Ні. Самочинне будівництво за ст. 376 ЦК — це об'єкт без права на землю, без дозволу або з порушенням норм. Реєстратор не проводить будівельну експертизу, тому запис у реєстрі можливий, але правового режиму об'єкта не змінює. Верховний Суд у справі № 910/7133/25 підтвердив: власник землі може вимагати знесення попри реєстрацію. Легалізація йде через приведення у відповідність, введення в експлуатацію і за потреби суд.

Скільки триває земельний спір і що потрібно для старту?

Перша інстанція — зазвичай від шести місяців до року, апеляція додає три-шість місяців. Для старту потрібні витяги з реєстру речових прав і кадастру, договір оренди або документ на землю, листування з іншою стороною, позов, якщо його вже отримали. Перший крок — консультація за 2 500 грн: оцінюю перспективи і називаю вартість, яку фіксуємо в договорі.

Інші напрями

02

Спадщина

Оформлення та спори щодо спадщини.

04

Корпоративне право

Супровід бізнесу та захист учасників.

03

Сімейне право

Розлучення, поділ майна, аліменти.