Міф і реальність: «разом з будівлею автоматично отримую землю»
Уявіть ситуацію: ви придбали склад на околиці міста або офісне приміщення в промисловій зоні. Правочин оформлений нотаріально, гроші сплачені, ключі отримані. Здається, все гаразд. Але за кілька місяців вам приходить позовна заява від міської ради — вимога сплатити сотні тисяч гривень за «безпідставне збагачення» через користування земельною ділянкою без будь-якого правового титулу.
Звучить як абсурд? Насправді це одна з найпоширеніших ситуацій у практиці нашого адвокатського об’єднання, коли покупці нерухомості стикаються з неочікуваними судовими претензіями. І причина майже завжди одна — хибне уявлення про те, що право на земельну ділянку переходить до покупця будівлі «автоматично», разом із підписанням договору купівлі-продажу.
Насправді закон і судова практика Верховного Суду малюють зовсім іншу картину. Перехід права оренди землі до покупця будівлі — це не автоматичний процес, а чітко обумовлений набір юридичних умов. Якщо хоча б одна з умов не виконана, покупець опиняється у вкрай вразливому становищі: без правового титулу на землю та з реальним ризиком значних фінансових втрат.
У цій статті ми розберемо, що саме каже закон, яку позицію зайняв Верховний Суд і що необхідно зробити, щоб убезпечити себе при купівлі нежитлової нерухомості.
Що каже закон: ст. 120 ЗК і ч. 3 ст. 7 ЗУ «Про оренду землі»
Українське законодавство містить декілька ключових норм, які регулюють долю земельної ділянки при відчуженні будівлі, що на ній розташована. Розберемо кожну з них у практичному контексті.
Стаття 120 Земельного кодексу України встановлює загальний принцип: при переході права власності на будівлю чи споруду до набувача переходять і права на земельну ділянку, на якій вони розташовані. На перший погляд, все виглядає однозначно — купив будівлю, отримав і землю. Але саме тут починається перше непорозуміння.
Стаття 120 ЗК говорить про перехід «прав» у загальному сенсі, але не визначає механізм і умови такого переходу для різних видів прав. Для права власності механізм очевидний — через реєстрацію. Але для права оренди ситуація набагато складніша.
Частина 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» конкретизує: до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, переходить право оренди на таку земельну ділянку. Договір оренди при цьому залишається в силі.
Здавалося б, ось і відповідь — право оренди переходить. Але закон не каже, що цей перехід відбувається за будь-яких умов. А умови, як виявляється, є критично важливими.
Стаття 377 Цивільного кодексу України додатково підтверджує: до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені. Знову — перехід права користування, але знову без деталізації умов.
Усі ці норми, читаючи їх разом, можуть справити враження залізної гарантії для покупця. Але одна норма, яка руйнує цей міф, прихована у статті 125 ЗК.
Ключова помилка: право оренди виникає з моменту реєстрації, а не підписання договору
Стаття 125 Земельного кодексу України встановлює фундаментальний принцип земельного права: право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Це означає: підписання договору оренди землі — ще не виникнення права оренди. Право виникає лише після його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Чому це так важливо для покупця будівлі? Розберемо на прикладі.
Продавець будівлі уклав договір оренди земельної ділянки з міською радою. Договір підписаний, печатки поставлені. Але якщо цей договір так і не був зареєстрований у відповідному реєстрі, то у продавця юридично не існує права оренди. Є договір — але немає права.
Коли такий продавець відчужує будівлю, виникає проста логічна задача: чи може перейти до покупця право, якого юридично не існує? Відповідь очевидна — ні. Не можна передати те, чого немає.
Саме тому принцип «договір оренди укладено — значить право є» є небезпечною помилкою. Без реєстрації договір оренди — лише документ про зобов’язання, але не про виниклі речові права.
Ця помилка коштує покупцям нерухомості мільйони гривень. І саме її роз’яснив Верховний Суд у своїй принциповій постанові.
Позиція Верховного Суду: справа №913/169/18
У постанові від 28 лютого 2020 року у справі №913/169/18 Судова палата Касаційного господарського суду Верховного Суду сформулювала чітку та однозначну правову позицію, яка нині є обов’язковою для всіх судів при вирішенні аналогічних справ.
Суть позиції Верховного Суду така:
Згідно з імперативними вимогами ст. 125 ЗК України від однієї особи до іншої за правилами ст. 120 ЗК та ч. 3 ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, незалежно від дати укладення договору оренди, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди. Відсутність у продавця будівлі зареєстрованого права оренди унеможливлює як перехід такого права до покупця будівлі, так і заміну сторони у зобов’язанні.
Розберемо ключові висновки цієї позиції:
По-перше, норми ст. 120 ЗК і ч. 3 ст. 7 ЗУ «Про оренду землі» є механізмом переходу вже існуючого права, а не механізмом створення нового права. Якщо право не виникло — його не можна передати.
По-друге, дата укладення договору оренди не має правового значення для визначення моменту виникнення права оренди. Навіть якщо договір підписаний за рік до продажу будівлі — без реєстрації права оренди у продавця просто не існує.
По-третє, за відсутності зареєстрованого права оренди у продавця неможлива навіть заміна сторони у зобов’язанні (відоме юристам як «переведення боргу» або «цесія»). Покупець не стає орендарем автоматично і не може претендувати на це через суд.
Це рішення стало точкою відліку для всієї подальшої судової практики у відповідних спорах. Нижчі суди зобов’язані враховувати його при розгляді справ з аналогічними фактичними обставинами.
Практичний висновок для покупця: перш ніж підписувати договір купівлі-продажу будівлі, необхідно перевірити — чи є у продавця зареєстроване право оренди земельної ділянки. Не договір оренди, не рішення ради про надання в оренду, а саме зареєстроване в реєстрі речове право.
Безпідставне збагачення: що загрожує покупцеві без оформленої оренди
Отже, ви придбали будівлю, а продавець не мав зареєстрованого права оренди. Ви користуєтесь земельною ділянкою — де ваш склад або офіс стоїть фізично — але без жодного правового титулу на цю землю. Що далі?
Власник земельної ділянки — найчастіше це міська чи сільська рада, або держава — має право пред’явити до вас позов про стягнення безпідставно збережених коштів на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України.
Стаття 1212 ЦК України встановлює: особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави, зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно набуте, згодом відпала.
У контексті земельних відносин це означає наступне: якщо ви користуєтеся чужою земельною ділянкою без правового титулу (права власності, оренди, суперфіцію тощо) і не платите за таке користування, власник землі може стягнути з вас суму, рівну розміру орендної плати, яку він міг би отримати за ринковими умовами.
Позиція КГС ВС з цього питання однозначна: особа, яка користується земельною ділянкою без правового титулу (право оренди не зареєстровано або не перейшло), зобов’язана відшкодувати власнику земельної ділянки безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати відповідно до ст. 1212 ЦК України.
Яким може бути розмір вимог?
Розрахунок безпідставного збагачення зазвичай ведеться від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Для земель комерційного призначення в містах розмір може бути суттєвим. Строк позовної давності за такими вимогами — 3 роки, але суди часто застосовують правила про тривалі зобов’язання, що дозволяє стягувати суми за значний період.
Додатково, власник землі може:
- вимагати укладення договору оренди в судовому порядку;
- ініціювати знесення будівлі як самочинного будівництва (якщо є інші підстави);
- нараховувати штрафні санкції за незаконне використання земель.
Важливо розуміти: позов про безпідставне збагачення — це не санкція за вашу «вину» як покупця. Ви могли діяти цілком добросовісно і нічого не знати про відсутність зареєстрованої оренди у продавця. Але закон захищає власника землі незалежно від суб’єктивного ставлення набувача.
Саме тому перевірка земельного статусу до купівлі будівлі — не формальність, а необхідна умова безпечної угоди.
Як правильно перевірити земельну ділянку перед купівлею будівлі
Грамотна перевірка займає від кількох годин до кількох днів — залежно від складності об’єкта. Але вона несумісно дешевша за судовий спір. Ось що необхідно зробити.
1. Перевірте Державний реєстр речових прав на нерухоме майно
Відкрийте публічний реєстр на порталі Міністерства юстиції або через кабінет електронних послуг. Введіть кадастровий номер земельної ділянки — ви побачите всі зареєстровані права на неї: власність, оренда, суперфіцій, сервітут тощо.
Що шукати: запис про право оренди, де орендарем є ваш продавець. Перевірте строк дії оренди — якщо він спливає найближчим часом, це теж фактор ризику.
2. Дізнайтеся кадастровий номер земельної ділянки
Без кадастрового номера перевірка неможлива. Отримати його можна через Публічну кадастрову карту (map.land.gov.ua). Якщо ділянка не має кадастрового номера — це вже серйозний сигнал тривоги.
3. Запитайте у продавця документи
Продавець зобов’язаний надати:
- договір оренди земельної ділянки;
- витяг з Державного реєстру речових прав, що підтверджує реєстрацію права оренди;
- платіжні документи про сплату орендної плати (це підтверджує, що договір фактично виконується).
Якщо продавець надає лише договір без витягу з реєстру — це прямий сигнал, що право оренди може бути не зареєстровано.
4. Перевірте наявність судових спорів
Через Єдиний державний реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) перевірте наявність судових справ за кадастровим номером ділянки або адресою будівлі. Це дозволить виявити наявні або минулі спори, претензії з боку орендодавця тощо.
5. Уточніть позицію орендодавця
Якщо земля належить територіальній громаді, зверніться до відповідного органу місцевого самоврядування та дізнайтеся статус договору оренди: чи є він чинним, чи сплачується орендна плата, чи немає претензій до орендаря.
6. Зверніться до адвоката
Самостійна перевірка за відкритими реєстрами — це лише перший рівень due diligence. Повноцінна юридична перевірка включає аналіз документів, виявлення прихованих ризиків, оцінку судових перспектив і розробку рекомендацій щодо структури угоди.
Покроковий план: що робити після купівлі будівлі щодо землі
Якщо ви вже придбали будівлю і тепер хочете розібратися зі статусом земельної ділянки — діяти слід системно і без зволікань.
Крок 1. Перевірте поточний статус через реєстр
Зробіть витяг з Державного реєстру речових прав на земельну ділянку прямо зараз. Визначте: чи є зареєстроване право оренди, хто є орендарем, який строк дії договору.
Крок 2. Якщо право оренди зареєстровано на продавця — оформіть перехід
Зверніться до нотаріуса або реєстратора для внесення змін до реєстру — замініть орендаря з продавця на покупця (себе). Для цього зазвичай необхідно повідомити орендодавця про зміну власника будівлі відповідно до умов договору оренди.
Крок 3. Якщо права оренди немає або воно не зареєстровано — негайно вживайте заходів
Варіанти дій:
- Зверніться до орендодавця (місцева рада, держава) з пропозицією укласти новий договір оренди на ваше ім’я;
- Якщо договір оренди існує, але не зареєстрований — ініціюйте його реєстрацію разом з орендодавцем;
- Зверніться до адвоката для оцінки ризиків і вибору оптимальної стратегії.
Крок 4. До вирішення питання — не ігноруйте ситуацію
Кожен місяць без правового титулу на землю збільшує потенційний розмір претензій з боку її власника. Навіть якщо позов ще не пред’явлено, строк позовної давності дає власнику землі 3 роки на звернення до суду за кожним роком незаконного користування.
Крок 5. Якщо вже отримали позов — зверніться до адвоката негайно
Судові спори щодо безпідставного збагачення за земельні ділянки мають свою специфіку: розмір вимог, методика розрахунку, строки та процесуальні нюанси. Грамотна юридична позиція може суттєво зменшити присуджену суму або повністю відбити позов.
FAQ
1. Чи переходить право оренди землі автоматично при купівлі будівлі?
Ні, автоматичного переходу немає. Право оренди переходить до покупця будівлі лише за умови, що у продавця на момент відчуження будівлі це право було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо продавець мав лише підписаний договір оренди без реєстрації — право оренди у нього юридично не виникло, а отже, не може перейти до покупця. Це підтверджено постановою Верховного Суду від 28.02.2020 у справі №913/169/18.
2. Чи може покупець будівлі стати стороною договору оренди землі без реєстрації права у продавця?
Ні. Верховний Суд прямо вказав: відсутність у продавця будівлі зареєстрованого права оренди унеможливлює як перехід такого права до покупця будівлі, так і заміну сторони у зобов’язанні. Тобто навіть через угоду про заміну сторони у договорі оренди це зробити неможливо, якщо право не виникло.
3. Що таке безпідставне збагачення у земельних спорах і скільки можуть стягнути?
Безпідставне збагачення (ст. 1212 ЦК України) — це обов’язок повернути вартість того, чим особа користувалася без правової підстави. У земельних спорах — це сума, рівна орендній платі, яку власник землі міг отримати за відповідний період. Розмір розраховується від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Суд може стягнути суму за 3 роки (загальна позовна давність), що для комерційних ділянок у містах може становити значні кошти.
4. Як перевірити, чи є у продавця зареєстроване право оренди землі?
Найпростіший спосіб — замовити витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за кадастровим номером земельної ділянки. Це можна зробити онлайн через портал Мін’юсту або через нотаріуса. У витягу буде вказано всі зареєстровані права: власність, оренда, обтяження. Якщо права оренди у витягу немає — воно не зареєстровано.
5. Що робити, якщо я вже купив будівлю і дізнався, що оренда не зареєстрована?
Діяти треба негайно. По-перше, з’ясуйте у орендодавця (зазвичай місцева рада) статус договору оренди і можливість його реєстрації або укладення нового договору на ваше ім’я. По-друге, оцініть ризик пред’явлення претензій і розмір можливих вимог. По-третє, за необхідності — зверніться до адвоката для захисту ваших інтересів у переговорах з орендодавцем або суді.
6. Чи може добросовісний покупець уникнути відповідальності за безпідставне збагачення?
На жаль, добросовісність покупця не звільняє від обов’язку відшкодувати безпідставно збережені кошти власнику землі. Ви можете бути цілком добросовісними і не знати про відсутність реєстрації — але закон захищає власника землі незалежно від суб’єктивного ставлення набувача. Однак добросовісність може мати значення у спорі з продавцем: якщо він приховав від вас відсутність зареєстрованої оренди, ви можете стягнути з нього завдані збитки.
Потрібна консультація адвоката з питань нерухомості та земельного права?
Купівля нежитлової нерухомості — склад, офіс, виробничий об’єкт — завжди пов’язана з питанням правового статусу земельної ділянки. Як показує практика Верховного Суду, навіть бездоганно оформлений договір купівлі-продажу будівлі не гарантує, що з землею все буде гаразд.
АО «ВСП ГРУП» надає повний супровід угод із нерухомістю: юридична перевірка об’єкта (due diligence), аналіз земельно-правового статусу, підготовка та супровід угоди, представництво в судових спорах з питань оренди землі та безпідставного збагачення.
Якщо ви плануєте купівлю нерухомості або вже зіткнулися з претензіями щодо земельної ділянки — зверніться до нас за консультацією. Ми допоможемо оцінити ризики та захистити ваші інтереси.
Більше інформації про наші послуги у сфері нерухомості та земельного права — на сторінці Нерухомість та земля.