Що таке самочинне будівництво: три підстави за ст. 376 ЦК України
Уявіть: ви купуєте гараж, прибудову або невелику будівлю. Продавець запевняє, що все оформлено — є свідоцтво, є запис у реєстрі. Але через рік сусід або власник земельної ділянки звертається до суду і вимагає знесення. Виявляється, об’єкт — самочинна споруда.
Або інша ситуація: підприємець зводить склад на орендованій ділянці без отримання дозволу на будівництво. Щоб «легалізувати» майно, він реєструє право власності через нотаріуса або отримує рішення третейського суду. Здається, питання вирішено. Насправді — ні.
Самочинне будівництво — поняття, чітко визначене статтею 376 Цивільного кодексу України. Об’єкт є самочинною спорудою за наявності хоча б однієї з трьох підстав:
Перша підстава — відсутність права на земельну ділянку. Будівництво здійснене на ділянці, яка не відведена для цієї мети: ділянка призначена для ведення сільського господарства, а на ній збудований магазин; земля орендована для іншої мети; ділянка взагалі належить іншій особі.
Друга підстава — відсутність дозвільних документів. Будівництво розпочате без отримання дозволу на виконання будівельних робіт або без подання декларації про початок будівництва — залежно від класу наслідків об’єкта.
Третя підстава — порушення будівельних норм і правил. Будівництво здійснене з відхиленнями від містобудівних умов, проектної документації або з порушенням державних будівельних норм.
Важливо: для визнання об’єкта самочинним достатньо однієї з цих підстав, не обов’язково всіх трьох одночасно. Тобто навіть якщо у вас є дозвіл на будівництво, але ви зводите об’єкт на чужій ділянці — він є самочинним. І навпаки: якщо ділянка ваша і цільове призначення відповідне, але дозволу немає — об’єкт також потрапляє під дію ст. 376 ЦК.
Наслідки такої кваліфікації є радикальними. Частина 2 ст. 376 ЦК прямо встановлює: особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього. Це не формальність — це принципова позиція закону, яку послідовно підтверджує Верховний Суд.
Поширена помилка: «зареєструю — і проблема вирішена»
Серед власників нерухомості та дрібних забудовників поширена хибна логіка: якщо право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав — значить, воно існує і є захищеним. Реєстрація сприймається як «легалізація» будь-якого об’єкта.
Ця логіка є помилковою з кількох причин.
Реєстрація фіксує момент виникнення права, але не створює право з нічого. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає: державна реєстрація є підтвердженням факту виникнення, зміни або припинення прав. Але якщо право не виникло на законній підставі — реєстрація не може його «створити».
Реєстратор не перевіряє законність будівництва в повному обсязі. Державний реєстратор або нотаріус перевіряють наявність поданих документів, але не проводять технічну, містобудівну чи правову експертизу об’єкта. Тому реєстрація права на самочинну споруду технічно можлива — але не означає її легалізації.
Реєстрація не змінює правового режиму об’єкта. Якщо будівля є самочинною за ст. 376 ЦК — вона залишається самочинною незалежно від того, що написано в реєстрі. Суд при розгляді спору досліджує фактичні обставини будівництва, а не лише реєстраційні записи.
Саме цю помилку виправив Верховний Суд у своїй практиці 2024–2026 років, встановивши чіткі орієнтири для судів нижчих інстанцій.
Позиція Верховного Суду 2026: реєстрація не легалізує самочинну будівлю (справа №910/7133/25)
У постанові від 10 лютого 2026 року у справі №910/7133/25 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду (КГС ВС) сформулював правову позицію, яка усуває будь-які сумніви щодо наслідків реєстрації самочинних споруд.
Суд однозначно визначив: державна реєстрація права власності не змінює правового режиму самочинного будівництва. Якщо об’єкт збудований без дозволу, на невідведеній ділянці або з порушенням будівельних норм — він залишається самочинним, навіть якщо право власності на нього зареєстровано у встановленому порядку.
Практичне значення цієї позиції важко переоцінити. Вона означає:
По-перше, особа, яка зареєструвала право на самочинну споруду, не стає її законним власником у розумінні ст. 376 ЦК. Реєстраційний запис може існувати, але він не захищає від вимог знесення з боку власника земельної ділянки.
По-друге, власник земельної ділянки, який не надавав згоди на будівництво, має право вимагати знесення самочинно збудованого об’єкта за рахунок особи, яка його збудувала. Наявність реєстраційного запису не є перешкодою для задоволення такої вимоги.
По-третє, особа без речового права на земельну ділянку не може набути права власності на розташовані на ній об’єкти нерухомості. Це правило діє незалежно від наявності реєстрації.
Ця позиція є логічним продовженням загального принципу: право реєстрації похідне від права власності, а не навпаки. Якщо підстава для виникнення права відсутня — реєстрація є «порожньою» і не створює правового захисту.
Для покупців нерухомості це означає пряму загрозу: придбавши зареєстрований об’єкт, який насправді є самочинним будівництвом, ви ризикуєте втратити і майно, і кошти. Продавець, який сам не мав права власності, не міг його передати.
Що каже суд про третейські рішення як спосіб легалізації
Якщо реєстрація не допомагає — можливо, допоможе судове рішення? Деякі забудовники використовували третейські суди як інструмент «легалізації»: ініціювали спір із підконтрольною стороною і отримували рішення про визнання права власності. Нотаріус або реєстратор на підставі такого рішення здійснював реєстрацію.
Верховний Суд закрив і цю схему.
У тій самій постанові від 10.02.2026 у справі №910/7133/25 КГС ВС чітко вказав: рішення третейського суду не змінює правового режиму самочинного будівництва. Третейське рішення, яким визнається право власності на самочинну споруду, не є підставою для легалізації такого об’єкта.
Це принципова позиція з кількох причин.
Третейський суд не має повноважень змінювати публічно-правовий статус об’єкта. Самочинне будівництво — це не просто цивільно-правовий спір між двома сторонами. Це питання містобудівного законодавства, земельного права, публічного порядку. Третейський суд вирішує приватноправові спори договірного характеру, але не може «перекваліфікувати» об’єкт із самочинного на законний.
Рішення третейського суду не зв’язує загальні суди. Якщо власник земельної ділянки звертається до суду з вимогою про знесення, загальний суд не зобов’язаний визнавати право власності, «встановлене» третейським рішенням. Суд досліджує фактичні обставини будівництва самостійно.
Реєстрація на підставі третейського рішення не легалізує споруду. Реєстраційний запис, внесений на підставі такого рішення, може бути скасований у судовому порядку одночасно з вирішенням вимоги про знесення.
Таким чином, схема «третейський суд → реєстрація» не лише не вирішує проблему, а й додає до неї ризик кримінальної або дисциплінарної відповідальності за зловживання процесуальними правами.
Доля самочинної будівлі: знесення чи визнання права — від чого залежить
Стаття 376 ЦК України передбачає два принципово різні сценарії для самочинної споруди. Який із них реалізується — залежить насамперед від позиції власника земельної ділянки.
Сценарій перший: власник земельної ділянки хоче зберегти споруду (ч. 5 ст. 376 ЦК).
Якщо власник земельної ділянки вважає, що самочинно збудований об’єкт є для нього корисним і доцільним, він може ініціювати визнання права власності на цей об’єкт за собою. У цьому разі суд може визнати право власності на самочинну споруду за власником земельної ділянки. Особа, яка здійснила будівництво, у такому разі має право на відшкодування витрат на будівництво.
Цей механізм — виняток, а не правило. Він застосовується лише тоді, коли власник землі сам ініціює таку процедуру і готовий взяти на себе відповідальність за об’єкт.
Сценарій другий: власник земельної ділянки вимагає знесення (ч. 4 ст. 376 ЦК).
Якщо власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво і не бажає зберігати самочинну споруду — він має право вимагати її знесення. Знесення здійснюється за рахунок особи, яка провела будівництво. Суд, як правило, задовольняє такі вимоги.
Про це чітко нагадав КГС ВС у постанові від 18 грудня 2024 року у справі №906/1320/23: доки право власності на збудований об’єкт ні за ким не зареєстровано — такий об’єкт як об’єкт права власності не існує взагалі. Це важлива деталь: якщо реєстрації взагалі немає, навіть «титульного» власника немає. Але це не захищає забудовника від вимоги знесення — навпаки, власник землі може вимагати відновлення початкового стану ділянки.
Ключовий висновок: доля самочинної споруди — не в руках забудовника, а в руках власника земельної ділянки. Забудовник, який будує без дозволу або без права на землю, повністю залежить від волі землевласника.
Принцип «superficies solo cedit»: чому земля вирішує все
Для розуміння логіки ст. 376 ЦК і позицій Верховного Суду необхідно знати один фундаментальний правовий принцип: «superficies solo cedit» — «збудоване на поверхні слідує долі землі».
Цей принцип має давньоримське походження і відображає базову ідею: земля є первинним об’єктом, а все, що зведено на ній, є похідним. Будівля без землі не існує як самостійний об’єкт права — вона нерозривно пов’язана з ділянкою, на якій стоїть.
У сучасному українському праві цей принцип закріплений у системі норм земельного та цивільного законодавства і послідовно застосовується судами.
КГС ВС у постанові від 18.12.2024 у справі №906/1320/23 прямо вказав: відповідно до принципу «superficies solo cedit» здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці є зміною характеристик цієї земельної ділянки. Тобто самочинна будівля розглядається не як самостійний об’єкт, а як зміна стану земельної ділянки.
Практичний зміст принципу полягає в наступному:
Особа без права на землю не може мати права на будівлю. Якщо ви не маєте речового права на земельну ділянку (права власності, права постійного користування, права оренди з відповідним цільовим призначенням) — ви не можете набути право власності на об’єкт, зведений на цій ділянці. Жодна реєстрація, жодне третейське рішення це не змінить.
Власник землі контролює долю будівлі. Оскільки будівля «слідує» за землею, саме власник ділянки вирішує: зберегти споруду і оформити право власності на неї за собою, або вимагати знесення і відновлення початкового стану ділянки.
Реєстрація права на будівлю без права на землю суперечить принципу. Будь-який запис у реєстрі, який «відриває» будівлю від земельної ділянки і надає на неї право особі, яка не має права на землю, суперечить фундаментальному принципу і може бути скасований у судовому порядку.
Цей принцип пояснює, чому Верховний Суд настільки послідовно захищає позицію власників земельних ділянок і відмовляє в захисті забудовникам, які зводять об’єкти на чужій або невідведеній землі.
Розуміння «superficies solo cedit» є ключем до правильної оцінки будь-якої угоди з нерухомістю. Перед купівлею будівлі завжди слід перевіряти: а яке право на земельну ділянку мав продавець на момент будівництва і на момент продажу?
Практичні ризики для забудовника та покупця самочинного об’єкта
Наведені позиції Верховного Суду мають конкретні практичні наслідки для двох категорій осіб: тих, хто будує, і тих, хто купує.
Ризики для забудовника
Ризик 1: вимога про знесення. Власник земельної ділянки або відповідний орган місцевого самоврядування може звернутися до суду з позовом про знесення самочинного об’єкта. Знесення здійснюється за рахунок забудовника. Якщо забудовник відмовляється виконувати рішення суду добровільно — виконання забезпечується примусово через виконавчу службу.
Ризик 2: відсутність права власності. Навіть якщо об’єкт фактично збудований і фізично існує — забудовник не стає його власником. Він не може продати, подарувати, закласти або передати у спадщину «своє» будівництво законним чином.
Ризик 3: вимога про безпідставне збагачення. Якщо забудовник користується чужою земельною ділянкою без правових підстав, власник ділянки має право вимагати відшкодування на підставі ст. 1212 ЦК України (безпідставне збагачення). Це означає необхідність сплатити ринкову вартість користування ділянкою за весь період самочинного будівництва і подальшої експлуатації.
Ризик 4: адміністративна та кримінальна відповідальність. Самочинне будівництво може тягнути адміністративну відповідальність за порушення містобудівного законодавства. Залежно від обставин можлива і кримінальна відповідальність — наприклад, якщо будівництво поєднане з самовільним захопленням земельної ділянки.
Ризики для покупця
Ризик 1: придбання об’єкта без права власності. Покупець, який придбав зареєстрований об’єкт, що є самочинним будівництвом, не набуває права власності — оскільки продавець сам таким правом не володів. Принцип «ніхто не може передати більше прав, ніж має сам» (nemo plus iuris) діє в повному обсязі.
Ризик 2: втрата майна без компенсації. Якщо власник земельної ділянки пред’явить вимогу про знесення — покупець втратить об’єкт. Отримати компенсацію від продавця-шахрая може виявитися неможливим через відсутність у нього коштів.
Ризик 3: неможливість отримати іпотеку або продати об’єкт. Самочинні об’єкти, навіть зареєстровані, часто виявляються непридатними для іпотечного кредитування або подальшого продажу — банки і досвідчені покупці перевіряють містобудівну документацію.
Ризик 4: «ланцюгова» недійсність. Якщо перша реєстрація права на самочинний об’єкт є незаконною — всі наступні угоди з цим об’єктом можуть бути оскаржені. Покупець у «ланцюжку» перепродажів не захищений лише фактом добросовісності.
Що робити, якщо ви виявили проблему: якщо ви вже придбали або збудували об’єкт, який може мати ознаки самочинного будівництва, — не зволікайте з отриманням юридичної консультації. Своєчасна оцінка ситуації дозволяє розглянути легальні шляхи вирішення проблеми, поки вимога про знесення ще не пред’явлена.
FAQ
1. Чи можна легалізувати самочинну споруду без знесення?
Так, але лише за певних умов і лише через судовий або адміністративний порядок, передбачений законом. Ключова умова — наявність або можливість отримання права на земельну ділянку з відповідним цільовим призначенням. Якщо забудовник має право на ділянку, але не мав дозвільних документів — існують механізми введення об’єкта в експлуатацію. Якщо ж права на ділянку немає взагалі — легалізація самостійно без згоди власника землі неможлива. Реєстрація права або третейське рішення, на відміну від поширеної думки, не є легалізацією і не захищають від вимоги знесення, що прямо підтверджено Верховним Судом у постанові від 10.02.2026 у справі №910/7133/25.
2. Власник землі дав усну згоду на будівництво. Чи захищає це від знесення?
Усна згода власника земельної ділянки не є достатньою правовою підставою для будівництва і не захищає від вимоги про знесення. По-перше, без відповідного оформлення — передачі ділянки у власність, оренду або інше речове право — забудовник не набуває права на земельну ділянку. По-друге, власник землі може змінити свою позицію, продати ділянку, або новий власник може взагалі не знати про таку згоду. Для захисту своїх інтересів забудовник повинен мати письмово оформлене речове право на земельну ділянку ще до початку будівництва.
3. Що означає «superficies solo cedit» і чому це важливо при купівлі нерухомості?
«Superficies solo cedit» — це латинський правовий принцип, що означає «збудоване на поверхні слідує долі землі». У практичному вимірі це означає: будівля нерозривно пов’язана з земельною ділянкою, на якій вона стоїть. Якщо продавець будівлі не мав права на земельну ділянку — він не міг законно набути право власності на будівлю і, відповідно, не міг його вам передати. Тому перед будь-якою угодою з нерухомістю слід перевіряти не лише реєстрацію права власності на будівлю, а й правовий статус земельної ділянки: яке право на неї мав продавець, чи відповідає цільове призначення ділянки розташованому на ній об’єкту.
4. Чи може третейський суд легалізувати самочинну споруду?
Ні. Рішення третейського суду про визнання права власності на самочинну споруду не змінює її правового режиму. Це прямо встановлено в постанові КГС ВС від 10.02.2026 у справі №910/7133/25. Третейський суд вирішує приватноправові спори договірного характеру між сторонами, але не має повноважень змінювати публічно-правовий статус об’єкта нерухомості. Загальний суд при розгляді позову про знесення не пов’язаний третейським рішенням і самостійно оцінює законність будівництва. Реєстрація, здійснена на підставі третейського рішення, також може бути скасована судом.
5. Хто несе витрати на знесення самочинної споруди?
Витрати на знесення несе особа, яка здійснила самочинне будівництво. Якщо ця особа невідома або уникає виконання рішення, виконання забезпечується через органи примусового виконання. Якщо після кількох перепродажів самочинного об’єкта встановити первісного забудовника складно — суд з’ясовує, хто фактично провів будівельні роботи. Покупець, який придбав самочинний об’єкт, теоретично може вимагати відшкодування від продавця на підставі норм про недійсність правочину або неналежне виконання договору, але на практиці отримати таке відшкодування часто складно.
6. Що робити, якщо я купив квартиру чи об’єкт, який виявився самочинним будівництвом?
Перший крок — не панікуйте і не вчиняйте жодних дій без юридичної консультації. Ситуація може мати різні рішення залежно від конкретних обставин: чи є у вас статус добросовісного набувача, яка позиція власника земельної ділянки, чи пред’явлена вже вимога про знесення. Другий крок — зберіть усі документи, пов’язані з угодою: договір купівлі-продажу, виписки з реєстру, документи на земельну ділянку. Третій крок — зверніться до адвоката у сфері нерухомості для оцінки правових ризиків і можливих варіантів захисту. Чим раніше ви отримаєте кваліфіковану правову допомогу, тим більше варіантів для вирішення ситуації залишається у вашому розпорядженні.
Маєте питання щодо самочинного будівництва? Зверніться до адвоката
Ситуації із самочинним будівництвом рідко бувають простими. Кожен випадок має свої обставини: хто є власником земельної ділянки, коли і за яких умов зводилася будівля, чи пред’явлені вже вимоги про знесення, який правовий статус ваших документів.
Адвокати VSP Group надають правову допомогу у спорах щодо нерухомості та земельних питань: оцінка ризиків при купівлі нерухомості, захист у справах про знесення самочинних споруд, супровід процедур введення об’єктів в експлуатацію.
Якщо ви виявили, що придбаний або збудований вами об’єкт має ознаки самочинного будівництва — не зволікайте. Своєчасна юридична консультація дозволяє оцінити реальні ризики і знайти оптимальне рішення ще до того, як ситуація набуде критичного характеру.
Детальніше про практику у сфері нерухомості та земельних відносин — на сторінці Нерухомість та земля.
Записатися на консультацію або поставити питання можна на сторінці Контакти.