Хто такий добросовісний набувач: визначення за ЦК України
Уявіть: ви купили квартиру — чесно, за ринковою ціною, перевірили всі документи, зареєстрували право власності. Але через рік з’ясовується, що попередній власник мав борги, а ще раніше — судове рішення про стягнення. Тепер кредитор або виконавча служба намагаються відібрати у вас майно. Що робити? Чи дійсно ваша власність під загрозою?
Відповідь залежить від одного ключового поняття — добросовісний набувач нерухомості.
Цивільний кодекс України не дає єдиного чіткого визначення цього поняття, проте судова практика його давно виробила. Добросовісний набувач — це особа, яка придбала майно від іншої особи, не знала і не могла знати про те, що відчужувач не мав права розпоряджатися цим майном.
Ключових елементів два:
- Суб’єктивна добросовісність: покупець не знав і об’єктивно не міг знати про порок у праві продавця. Тобто жодних явних ознак шахрайства, прихованих судових заборон, публічно відомих спорів, на які покупець закрив очі.
- Оплатність набуття: майно придбане за реальну плату (а не отримане в дарунок або в обмін на умовну суму). Безоплатне набуття не захищає від витребування.
Стаття 330 ЦК України встановлює фундаментальне правило: якщо майно відчужене особою, яка не мала права це робити, але набувач є добросовісним і оплатним, право власності на майно може перейти до нього — за умови, що справжній власник не зможе витребувати майно на підставах, передбачених законом.
Це правило покликане забезпечити стабільність цивільного обороту: якщо кожен покупець нерухомості ризикував би втратити майно через будь-який дефект у ланцюжку попередніх угод, ринок нерухомості просто перестав би функціонувати.
Коли нерухомість можуть витребувати у добросовісного покупця: ст. 388 ЦК
Захист добросовісного набувача — не абсолютний. Стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння через віндикаційний позов. Але стаття 388 ЦК встановлює чіткі межі цього права.
Коли витребування МОЖЛИВЕ від добросовісного набувача:
- Майно вибуло з володіння власника поза його волею — через крадіжку, шахрайство, насильство, втрату, інші незаконні дії. Наприклад, квартиру переоформили без відома власника за підробленою довіреністю.
- Майно вибуло від особи, якій власник передав майно у володіння (орендар, зберігач), але ця особа не мала права відчужувати — і набувач безоплатно його отримав.
Коли витребування НЕМОЖЛИВЕ від добросовісного набувача:
- Майно відчужене за волею власника (хоча б і через обман чи зловживання довірою третіх осіб) — власник сам підписав договір, сам зареєстрував відчуження.
- Майно продане у порядку виконання судового рішення (торги виконавчої служби) — ч. 2 ст. 388 ЦК України прямо забороняє витребування в такому випадку від добросовісного набувача.
Саме друга категорія — нерухомість з виконавчих торгів — є найпоширенішою ситуацією судових спорів і отримала потужне підтвердження у практиці Верховного Суду 2025 року.
Важливо також розуміти: добросовісність набувача презюмується. Це означає, що той, хто стверджує недобросовісність покупця, зобов’язаний це довести. Сам покупець не мусить збирати докази своєї добросовісності — навпаки, саме позивач несе тягар спростування цієї презумпції.
Торги виконавчої служби: чи захищений покупець від витребування — позиція ВС 2025
Найбільш резонансна і практично важлива позиція у сфері захисту добросовісного набувача нерухомості сформульована у постанові Судової палати Касаційного господарського суду Верховного Суду від 18.09.2025 у справі №922/82/20.
Суд вирішив принципове питання: чи може майно бути витребуване від добросовісного набувача, якщо торги, на яких він його придбав, згодом визнані такими, що проведені з порушенням?
Відповідь Верховного Суду: ні, не може.
Судова палата КГС ВС сформулювала декілька ключових правових позицій, які варто знати кожному, хто купує нерухомість або бере участь у торгах:
По-перше, положення ч. 2 ст. 388 ЦК України — заборона витребування від добросовісного набувача майна, проданого в порядку виконання судових рішень, — ґрунтується на авторитеті держави і суду. Держава сама організовує торги через виконавчу службу, діє від імені правосуддя. Учасник торгів має повне право довіряти законності цих дій.
По-друге, покупець на виконавчих торгах не зобов’язаний здійснювати ревізію виконавчого провадження. Він не є ні стороною цього провадження, ні юридичним контролером дій державного виконавця. Від нього не можна вимагати перевірки того, чи правильно проводилися процесуальні дії на всіх етапах виконання.
По-третє, добросовісність набувача презюмується: набувач вважається добросовісним, доки не доведено протилежного. І головне — сам по собі факт визнання торгів такими, що проведені з порушенням, не може автоматично характеризувати набувача майна як недобросовісного. Порушення в організації торгів — це відповідальність держави, а не покупця.
По-четверте, норма слугує забезпеченню стабільності цивільного обороту. Якби кожен переможець торгів ризикував втратити майно через процесуальні помилки виконавця, жоден розсудливий покупець не брав би участі в торгах — а це паралізувало б систему примусового виконання рішень.
Ця позиція є надзвичайно важливою для практики. Вона захищає тих, хто:
- Придбав квартиру, будинок чи комерційну нерухомість на електронних торгах (СЕТАМ, Prozorro.Продажі);
- Сплатив реальну ринкову ціну;
- Зареєстрував право власності у Державному реєстрі речових прав;
- Не мав і не міг мати інформації про можливі порушення у виконавчому провадженні.
«Книжкове» володіння: чому реєстраційна перевірка рятує від суду
Окремої уваги заслуговує концепція, яку в судовій практиці КГС ВС прийнято називати «книжковим» (реєстровим) підтвердженням права власності.
Суть її проста і практична: державна реєстрація права власності визначає момент виникнення та існування цього права щодо нерухомого майна. Якщо людина перевірила Державний реєстр речових прав на нерухоме майно і не виявила жодних обтяжень, заборон, арештів, іпотек чи інших обмежень — вона вчинила все, що від неї вимагає закон і здоровий глузд.
Це має пряме значення для оцінки добросовісності набувача нерухомості:
- Якщо на момент укладення договору в реєстрі не було жодних записів про обтяження — покупець є добросовісним. Він не зобов’язаний шукати приховані заборони, які не відображені в реєстрі.
- Якщо в реєстрі були відомості про арешт або заборону відчуження, але покупець їх проігнорував — добросовісність стає сумнівною, і суд може відмовити в захисті.
Що конкретно треба перевіряти перед покупкою нерухомості:
- Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — наявність або відсутність зареєстрованих обтяжень, іпотек, арештів, заборон відчуження.
- Єдиний реєстр боржників — чи не перебуває продавець у відкритих виконавчих провадженнях.
- Реєстр судових рішень — чи немає судових рішень, що стосуються майна або особи продавця.
- Реєстр речових прав щодо попередніх власників — для встановлення чистоти ланцюжка титулу.
Перевірка реєстрів — це не просто обережність. Це юридична фіксація вашої добросовісності. Якщо ви можете довести, що на дату укладення договору реєстр не містив жодних обтяжень, ви маєте конкретний доказ для суду.
Саме тому адвокати АО «ВСП ГРУП» у кожній угоді з нерухомістю рекомендують не обмежуватися усними запевненнями продавця — а фіксувати результати реєстраційних перевірок документально: роздруківки, скріншоти з підтвердженням дати, нотаріально посвідчені витяги.
Набувальна давність: альтернативний шлях набуття права власності
Поряд із захистом добросовісного набувача від витребування, українське право знає ще один механізм набуття права власності — набувальну давність (ст. 344 ЦК України).
Постанова КГС ВС від 15.07.2025 у справі №927/773/24 містить актуальну правову позицію щодо умов застосування цього інституту.
Набуття права власності за набувальною давністю є первинним способом виникнення права власності — тобто воно не пов’язане з правом попереднього власника і виникає безпосередньо з закону.
Для успішного застосування набувальної давності необхідна сукупність чотирьох умов:
- Добросовісність заволодіння майном — особа не знала і не могла знати, що набуває майно незаконно або від неналежної особи.
- Безтитульність володіння — відсутність будь-якої правової підстави (договору, рішення суду тощо). Якщо є договір оренди — набувальна давність не застосовується, бо є титул.
- Відкритість — особа не приховує свого володіння, користується майном як власник, відкрито для оточуючих.
- Безперервність протягом встановленого строку — для нерухомого майна це 10 років (ч. 1 ст. 344 ЦК).
Критично важливе застереження, підкреслене Верховним Судом: позов за набувальною давністю не може заявляти особа, яка завжди знала, хто є власником майна. Наприклад, якщо людина роками користується земельною ділянкою сусіда, добре знаючи, що та ділянка йому не належить — 10 років відкритого використання не дадуть їй права власності. Добросовісність є обов’язковою умовою, а не формальністю.
Набувальна давність може бути актуальною у ситуаціях:
- Давня забудова на ділянці, право на яку документально не оформлене;
- Успадкування фактичного користування майном, яке офіційно не переоформлювалось;
- Використання безхазяйного або брошеного нерухомого майна.
Практичні кроки перед купівлею нерухомості: як підтвердити добросовісність
Знання закону і судової практики — необхідна умова. Але добросовісність потрібно не лише мати, а й уміти довести в суді, якщо до цього дійде. Ось алгоритм, який адвокати АО «ВСП ГРУП» рекомендують кожному покупцеві нерухомості.
Крок 1. Перевірте Державний реєстр речових прав
Отримайте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) щодо об’єкта, який купуєте. Перевіряйте:
- Хто зареєстрований власником і коли набуто право;
- Чи є зареєстровані обтяження (іпотека, застава, арешт, заборона відчуження);
- Чи є речові права третіх осіб (сервітути, емфітевзис, суперфіцій).
Збережіть довідку з датою отримання — це ваш базовий доказ.
Крок 2. Перевірте продавця у реєстрі боржників та виконавчих провадженнях
Єдиний реєстр боржників (ERB) покаже, чи перебуває продавець у відкритих виконавчих провадженнях. Якщо продавець — боржник, це не означає, що угода заборонена, але це сигнал ризику, який потрібно ретельно проаналізувати.
Крок 3. Перевірте судові рішення
Реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) дозволяє шукати за прізвищем або найменуванням. Перевірте, чи немає судових рішень, що стосуються продавця та спірного майна — арешти, заборони, рішення про витребування.
Крок 4. Перевірте ланцюжок права власності
Дослідіть, хто і коли був власником майна протягом останніх 5–10 років. Часті перепродажі за короткий проміжок часу, особливо нижче ринкової вартості — ознака можливої схеми.
Крок 5. Сплатіть реальну ринкову ціну і зафіксуйте розрахунки
Оплатне набуття — обов’язкова умова захисту за ст. 388 ЦК. Ціна має відповідати ринковій. Розрахунки проводьте у безготівковій формі або фіксуйте готівкові через нотаріуса. Зберігайте всі банківські квитанції, розписки, нотаріальні акти.
Крок 6. Залучіть адвоката до перевірки угоди
Юридична експертиза угоди — це не розкіш, а інвестиція в безпеку права власності. Адвокат перевірить документи, ланцюжок правовстановлюючих документів, юридичну чистоту об’єкта і допоможе зафіксувати всі докази добросовісності ще до укладення договору.
Пам’ятайте: якщо справа дійде до суду, саме ці документи стануть вашим захистом. Краще зібрати їх заздалегідь, ніж шукати після того, як отримаєте позовну заяву.
FAQ
1. Чи можуть забрати квартиру, куплену на виконавчих торгах, якщо торги визнають незаконними?
Ні, якщо ви є добросовісним набувачем. Верховний Суд у постанові Судової палати КГС ВС від 18.09.2025 у справі №922/82/20 прямо визначив: майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку виконання судових рішень (ч. 2 ст. 388 ЦК України). Сам факт визнання торгів такими, що проведені з порушенням, не робить вас автоматично недобросовісним набувачем. Покупець на торгах має право довіряти законності дій держави і не зобов’язаний перевіряти правильність процесуальних дій виконавця.
2. Що означає «добросовісний набувач» і як це довести в суді?
Добросовісний набувач — це той, хто придбав майно, не знаючи і не маючи можливості знати про відсутність у продавця права на відчуження. Закон встановлює презумпцію добросовісності: вам не треба доводити свою добросовісність — навпаки, той, хто стверджує вашу недобросовісність, мусить це довести. Проте для надійного захисту варто зберегти: витяг із реєстру прав на дату угоди (без обтяжень), документи про оплату ринкової ціни, договір і нотаріальні документи.
3. Чи захищений добросовісний набувач, якщо квартиру продали без відома справжнього власника — наприклад, за підробленою довіреністю?
Це найскладніший випадок. За загальним правилом ч. 1 ст. 388 ЦК, якщо майно вибуло з володіння власника поза його волею (шахрайство, підроблені документи), власник має право витребувати його навіть від добросовісного набувача. Однак суд враховує всі обставини: чи можна було виявити підробку за розумної перевірки, чи була ціна ринковою, які дії вжив покупець. Кожен такий випадок потребує окремого аналізу.
4. Як діє набувальна давність і чи можна через неї оформити право на нерухомість?
Набувальна давність (ст. 344 ЦК) дозволяє набути право власності на нерухомість після 10 років добросовісного, відкритого та безперервного безтитульного володіння. Важливо: добросовісність є обов’язковою умовою — якщо особа знала, що майно їй не належить, набувальна давність не застосовується (позиція КГС ВС від 15.07.2025 у справі №927/773/24). Право оформлюється через суд за позовом про визнання права власності за набувальною давністю.
5. Якщо продавець нерухомості виявився банкрутом — чи можуть угоду оскаржити?
Так, такий ризик існує. У межах провадження у справі про банкрутство арбітражний керуючий може оскаржити угоди, укладені боржником протягом певного строку до порушення справи (підозрілі угоди). Захист покупця полягає у: відповідності ціни ринковій вартості, добросовісності та відсутності ознак зв’язку з боржником. Рекомендуємо перед купівлею перевіряти продавця в Єдиному реєстрі боржників та реєстрі справ про банкрутство.
6. Чи варто залучати адвоката при купівлі нерухомості, якщо є нотаріус?
Так, і це різні функції. Нотаріус засвідчує факт угоди і дотримання її форми — він не проводить повну правову перевірку об’єкта і не несе відповідальності за «юридичну чистоту» ланцюжка права власності. Адвокат аналізує ризики: перевіряє судові рішення, виконавчі провадження, попередні угоди, встановлює потенційні претензії третіх осіб і допомагає задокументувати вашу добросовісність. При купівлі нерухомості вартістю від кількох сотень тисяч гривень і вище — це виправдана інвестиція.
Маєте питання щодо добросовісного набувача чи безпеки угоди з нерухомістю?
Купівля нерухомості — одне з найвагоміших рішень у житті. Навіть дрібна прогалина в перевірці документів або ігнорування реєстраційних ризиків може коштувати роками судових спорів.
Адвокати АО «ВСП ГРУП» супроводжують угоди з нерухомістю, перевіряють юридичну чистоту об’єктів і захищають добросовісних набувачів у судах — з урахуванням актуальної практики Верховного Суду 2025–2026 років.
Ознайомтеся з нашою практикою у сфері нерухомості та земельних питань на сторінці Нерухомість та земля.
Для консультації або правового аналізу вашої ситуації — звертайтеся через сторінку контактів. Відповідаємо швидко, консультуємо по суті.